大阪のプラストホームが、マンション・戸建ての査定のポイントや不動産会社の選び方をご紹介します。

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マンション売却成功のポイント

マンション売却成功のポイント

マンションを売りたいと思ったとき、「できるだけ高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」など、それぞれご希望があることでしょう。あらかじめマンション売却についての基礎知識を入れておくことが、売却に成功するポイントです。

こちらでは、大阪市北区のマンション売却に豊富な実績のあるプラストホームが、マンション査定評価のポイントや不動産会社の選び方などをご紹介します。

査定評価のポイント

査定評価のポイント

マンションを売却する際、最初に行うのは不動産の査定です。査定とは、売却や買い替えを検討する際に、「これくらいで売れそう」という価格を不動産会社に算出してもらうこと。

不動産の査定では、どんな点が評価されるのか、さらには査定額を上げるためにどういった点に気をつけたらいいのかについて説明します。

査定で評価されるポイント
物件の向きや
階数
マンションの場合、一般的には南向きあるいは東向きの物件が好まれます。階数としては1階や2階よりも3階以上の需要が大きく、採光や風通しのよい角部屋も好まれます。
立地 公共交通機関から徒歩何分かは大きなポイントです。一般的には最寄駅から7分以内の物件は高評価となります。
築年数 築年数は浅いほうが好まれますが、価格とのバランスも大きくなります。築年数が古くても、新耐震基準以降に建てられた物件であれば安心です。
物件の状態 マンションの場合、管理や修繕が行き届いているかどうかはポイントです。物件によってはリフォームやリノベーションによって高評価となり、査定額アップにつながります。
周辺環境 スーパー・商店街などの商業施設や公共交通機関、学校、病院、公園などの周辺環境が整っていると、子育て世帯や高齢の夫婦など、特定の買主にとって魅力的に映ります。
社会的状況 消費税の増税が予定されている、駅前の再開発が予定されているなど、社会的な状況の変化によっても査定額は変わります。
査定額をアップさせるには

「物件は古いし、駅からも遠いし、査定額は低くなりそう・・・」とあきらめてしまうのは早いかもしれません。査定には、売主様ではどうしようもない部分もありますが、中には査定額をアップできる工夫もあります。

同じサイズや間取りのお部屋でも、査定に訪れた人にとって印象がよくなければ、評価も下がってしまいます。次のような点を心がけて、少しでも高い査定を目指しましょう。

臭い 毎日生活している方にとって気づきにくい点が、お部屋特有の「臭い」です。生活臭やペットの臭いなど、査定の訪問時には気になるもの。査定に来た人が不快に思わないよう、きれいに掃除して臭いを消しておきましょう。
水回り キッチン、バス、トイレといった水回りがピカピカで美しいと、お部屋全体が清潔な印象に。一方、カビや水垢で汚れていると、不潔な印象を持たれ、査定も下がってしまいます。汚れを徹底的に落として、清潔な状態にしておきましょう。
インテリア 物件を見に来られた人が購入後の生活をイメージしやすい状態にしておくこともポイントです。部屋が乱雑だと、内見者の購入意欲がそがれる恐れもあります。見た目をすっきりと整え、インテリアを配置しておくとよいでしょう。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方

マンションの売却は不動産会社に販売を依頼することになります。お客様の大切な物件を希望する価格でスムーズ売れるかどうかは、不動産会社の選び方次第といっても過言ではありません。

お客様がマンションの売却を成功させるために、どのような基準で不動産会社を選んだらよいか、3つのポイントをご紹介します。

地域専門の会社

全国的な販売網を持つ、大きな不動産会社に依頼したほうが売れやすいと思っている方が多いのですが、決してそういうわけではありません。マンションの購入者は地元の方が大多数のため、地域に密着した不動産会社のほうがスムーズに売れることが多いのです。

地域専門の不動産会社の場合、地域の特徴を細かく把握しているので、販売戦略も地域ならではの事情に合わせて行うことができます。また、街の魅力もしっかり理解しているため、購入希望者へ物件を十分アピールできることでしょう。

お客様満足が第一という会社

売主様一人ひとりの事情によって、売却理由や希望売却価格、売却期限などが異なるため、お客様に合わせた販売戦略が必要になります。だからこそ、お客様の満足を一番に考えてくれる不動産会社を選びたいところです。

お客様本位の売却を行う会社であれば、お客様のご要望やご事情に合わせた販売プランをしっかり練ってくれます。メリットだけでなくデメリットも含め、お客様に分かりやすく丁寧に説明してくれるので、お客様も納得いく売却活動を行えることでしょう。

「REINS(レインズ)」に登録してくれるか?

不動産会社は、物件を売却することによって仲介手数料を受け取り、それを儲けとしています。売却物件が市場に出たら、購入を希望するお客様に物件を速やかに紹介し、成約につなげることで利益を得ているのです。

スムーズな売却のため、物件情報は「REINS」と呼ばれる全国的な不動産ネットワークに登録されることになっています。しかし不動産会社の中には、物件情報を抱え込んでしまうところもあるようです。自社で抱え込まず、すぐにREINSへ登録してくれる会社を選びましょう。

PICK UP! REINS(レインズ)とは?

REINSとは、Real Information Network Systemの略で「不動産流通標準情報システム」のことです。国交省から指定を受けた公益社団法人 不動産流通機構が運営しており、近畿圏では近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)が運営しています。

REINSには多数の不動産会社が参加しており、大手の不動産会社でも中小の不動産会社でも同様に同じ情報を検索することが可能です。もちろんプラストホームもREINSに参加していますので、大阪市でのマンション売却はお任せください。

売却にかかる費用

売却にかかる費用

不動産を売却する際、売却価格がそのまま手元に残るというわけではありません。売却価格から様々な費用や税金が差し引かれることによって、手元に残るお金は期待している額より少ないこともあります。

売却にかかる費用を知っておき、実際に手元にどれくらいお金が残りそうかを見積もって、資金計画を立てましょう。

印紙税

印紙税とは、「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」のことです。マンションを売買するときに買主との間で結ぶ「売買契約」にも必要で、不動産の売買契約書に貼付します。

印紙税の金額は、下表のように売買契約書に記載された不動産の売買価格によって異なります。たとえば、1,000~5,000万円でマンションを売却した場合、印紙税額は1万円です。なお、複数の物件を売買した場合、契約書1通ごとに貼付が必要になります。

売買契約書に記載された金額 印紙税額
50~100万円 500円
100~500万円 1,000円
500~1,000万円 5,000円
1,000~5,000万円 1万円
5,000万円~1億円 3万円
1~5億円 6万円
5~10億円 16万円
10~50億円 32万円
仲介手数料

マンションの売却を不動産会社に依頼して、無事に買主との売買契約が成立したときには、仲介業務に対する報酬として、不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって次のように規定されています。

売買価格 仲介手数料の割合
200万円以下の部分 5%
200万円~400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%

上記の仲介手数料は簡単な計算式で求めることが可能です。簡易計算式では、仲介手数料は「売買価格の3%+6万円」となります。たとえば4000万円の物件を売買した際の仲介手数料で確認してみましょう。

上の表による計算 200万×5%+200万×4%+3600万×3%
=10万+8万+108万
126万
簡易計算 4,000万×3%+6万
=120万+6万
126万
司法書士費用

住宅ローンを組んでマンションを購入している場合、物件に対して抵当権が設定されています。マンションを売却してローンを完済しても、この抵当権を抹消しなければ抵当権者が登記簿に記載されたままです。

マンションの抵当権を抹消するための手続きは一般的に司法書士に依頼するので、司法書士に対して1~数万円の報酬が発生します。なお、抹消手続きの必要な登記が複数あると、報酬はもう少し高くなります。

譲渡所得税

マンションなどの不動産の売却時に税金がかかることもあります。マンション購入時よりも高く売却できて利益が発生したときには、「儲け」となる差額分に対し「譲渡所得税」を支払う必要があるのです。

マンション売却時に「譲渡所得税」を支払わなければならないかどうかは、次の計算式で「課税譲渡所得金額」を算出して判断します。プラスの場合は税金がかかりますが、マイナスの場合は税金を支払う必要はありません。

課税譲渡所得金額=譲渡費-取得費-譲渡費用-特別控除
譲渡費 マンションの売却価格
取得費 売却したマンションを購入したときの価格(建物部分は減価償却)
譲渡費用 マンション売却のためにかかった費用(仲介手数料や司法書士費用など)
特別控除 不動産の売却時に譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例

マンション査定の流れ

マンションを売却する際には、「いくらくらいで物件が売れそうか」を調べるために、まず査定を行います。こちらでは、お客様がプラストホームにマンション査定を依頼されてから査定額を提示するまでの流れをご説明します。

当社ではマンションの査定を無料で承っております。査定価格を算出されたからといって、その価格で売らなければならないことはありません。お気軽に当社へご依頼ください。

01事前にご用意していただきたいこと

査定を依頼する前に、次のような情報を準備しておくと、査定作業がスムーズに進みます。また、査定について分からないことがあれば、査定時に確認できるようにまとめておきましょう。

  • マンションの所在地
  • マンションの専有面積
  • マンションの築年数
  • マンションの状況(居住中/賃貸中/空き家など)
  • マンションの名義人
  • マンションの売却予定時期

02査定のご依頼

査定を受けたい旨を当社へご依頼ください。その際には、査定のために準備された情報をお伝えくださるとよいでしょう。また、査定についてご近所やご家族に知られたくない場合には、不動産会社にお伝えください。

03査定の実施

スケジュールをお打ち合わせし、お客様のご都合のよい日時にお伺いします。お知らせいただいた情報や市場価格、周囲の取引状況、物件の状態を確認して査定を行います。ご近所に知られたくない場合は、プライバシー保護に配慮して行いますのでご安心ください。

04査定価格の報告

様々な条件を総合して「この価格なら売れそう」という査定価格を算出します。査定内容についてご不明な点がありましたら、遠慮なくご質問ください。当社では、お客様がご納得されるまで丁寧にご説明します。

「プラストホーム」の会社概要と
大阪市北区のマンション売却で選ばれている理由

大阪市北区のマンション売却のご相談や無料査定は
「プラストホーム」へご依頼ください
TEL&FAX 06-6363-1001/06-6363-1005
24時間毎日受付中

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